Bodengutachten (Baugrunduntersuchung)

Wer ein Eigenheim baut, will es schön haben und investiert viel Geld. Der Bauherr macht sich im Rahmen der Bauplanung über sehr viele Dinge – wie z.B. „Klinker oder Putz?“, „Garage oder Carport?“, „Laminat oder Parkett?“ – Gedanken. Das ist auch richtig so, denn im Regelfall baut man ja nur 1x im Leben. Leider wird im Vorfeld des Bauvorhabens häufig an einer wichtigen Stelle gespart: Am Bodengutachten (auch Baugrundgutachten genannt)! Das kann böse (finanzielle) Folgen haben. Dabei ist es egal, ob sie ein Haus mit Keller bauen oder es auf einer Bodenplatte platzieren wollen.

1. Sie bauen ein Haus mit Keller: Bei den Erdarbeiten wird festgestellt, dass sich in 1,40 m Tiefe Grundwasser befindet! Diese Situation hätte man bereits im Vorfeld mittels eines Bodengutachtens erkennen und durch die Planung sowie Kalkulation geeigneter Abdichtungsmaßnahmen beseitigen können. Nun aber muss kurzfristig „nachkalkuliert“, evtl. nachfinanziert und neu geplant werden. Das verursacht Mehrkosten und Zeitverzug!

2. Sie bauen auf Bodenplatte: Bei den Erdarbeiten wird festgestellt, dass ein Bodenaustausch von 80 cm (z.B. Mutterboden) unumgänglich ist, um die notwendige Tragfähigkeit für Ihr Eigenheim sicherzustellen. Da der Boden zudem vergiftet ist, muss er als Sondermüll aufwendig entsorgt oder saniert werden. Auch hier gilt: Mehrkosten, Zeitverzug und evtl. Nachfinanzierung!

3. Notwendige Maßnahmen (z.B. Abdichtungen, spezielle Gründungen) werden beim Aushub nicht erkannt und dementsprechend nicht durchgeführt. Folge: Jahre später haben Sie Wasser im Keller oder bzw. Risse in der Bodenplatte. Wenn diese Mängel langfristig Ihre Bausubstanz gefährden, müssen Sie ebenfalls für viel Geld saniert werden.

Die Beispiele zeigen, wie wichtig es ist, ein Bodengutachten schon vor dem Kauf ein Baugrundstücks durchführen zu lassen. Läßt sich das geplante Bauvorhaben nur mit erheblichem Mehraufwand auf dem zum Kauf stehenden Grundstück realisieren, sollte man vom Kauf absehen. Sind die Kosten überschaubar, kann man versuchen, die Kosten auf den Grundstücksverkäufer abzuwälzen.

Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Fakten zum Bodengutachten in Kurzform:

A. Wer ist für den Baugrund grundsätzlich verantwortlich? Alle Risiken, die vom Baugrund hervorgerufen werden, gehen zu Lasten des Bauherren und sind nicht übertragbar! Der Architekt hat den Bauherren hierüber lediglich aufzuklären.

B. Auf folgende wesentliche Fragen gibt das Bodengutachten eine Antwort:

  • Tragfähigkeit des Bodens?
  • (Grund-)Wasserverhältnisse unter Tage?
  • Altlasten vorhanden (kann durch ein erweitertes Bodengutachten ermittelt werden)? Daraus leitet sich ab: Welche Gründungsmaßnahmen notwendig sind und Welche Abdichtungsmaßnahmen notwendig sind. Ob Altlasten entsorgt und Bereiche des Grundstücks saniert werden müssen.

C. Wie sieht eine mögliche Gliederung des Bodengutachtens aus?

  • Veranlassung Bauvorhaben
  • Untersuchungen
  • Bodenklassifikationen und Bodenkennwerte
  • Grundwasserverhältnisse Bautechnische Folgerungen (u.a. Gründungsempfehlung, Abdichtungsmaßnahmen, Baugrubensicherung)
  • Schlusswort und Anmerkungen
  • Anlagen (u.a. Lageplan, Schnitte, Diagramme)

D. Welche Normen liegen einem Bodengutachten zugrunde?

  • DIN EN ISO 14688 1+2
  • DIN 4020 Ausgabe 2010-12
  • DIN EN 1997-2
  • DIN 18300
  • DIN 18195 1-10.

E. Was kostet ein Bodengutachten? Ein „Standardgutachten“ kostet zwischen 700 und 1000 € (zzgl. MwSt.). Werden gravierende Probleme entdeckt und weitergehende Untersuchungen notwendig (z.B. intensive Laboranalysen) kann das Gutachten bis zu 2500 € (zzgl. MwSt.) kosten. Die FIBAV bietet Ihnen Bodengutachten für rund 700 € (incl. MwSt.) an. Darin enthalten ist – im Gegensatz zu einigen anderen Anbietern – bereits die sogenannte „Gründungsempfehlung“, die genau die vom Gutachter geforderten Maßnahmen beinhaltet.

F. Wer sollte ein Bodengutachten erstellen?

  • Erfahrene Geologen
  • Erfahrene Ingenieure bzw. Ingenieurbüros

G. Woher bekommt man weitere Infos zum Grundstück?

  • Baufirmen, die im Gebiet bauen
  • Nachbarn und ehemalige Bauherren
  • Karten und Luftbilder
  • Grundbuch Bau-, Vermessungs- und Umweltämter
  • Wasserbehörden
  • Archive
  • Katasterämter.

H. Welche Indizien lassen auf “Problemgrundstücke” schließen?

  • Angehobene Gehwege
  • Geneigte Straßenlaternen
  • Aufgeschüttetes Gelände
  • Hoher Grundwasserspiegel
  • Ehemalige Müllhalden
  • Frühere Nutzungen durch Tankstellen, produzierendes Gewerbe, Militär usw.
  • Grundstücke im Bereich alter Torfabbau-Gebiete.

Fazit: Kaufen Sie im Zuge des Grundstückerwerbs nicht die “Katze im Sack”. Lassen Sie vorher unbedingt ein Bodengutachten erstellen. Sparen Sie hier nicht am falschen Ende, um später keine bösen Überraschungen zu erleben! Daher: Am besten gleich Antragsformular herunterladen und ausgefüllt an die Geschäftsstelle in Ihrer Nähe schicken. Sie können Ihren Immobilienverkäufer natürlich auch persönlich besuchen. Er berät Sie zum Thema “Bodengutachten” und hilft Ihnen gern beim Ausfüllen des Antrages.